Lunes, 22 Junio 2020 09:21

Nueva ley de alquileres

Nueva ley de alquileres Página 12

 

En La Plata, Rosario o Santa Fe, representan más del 20 por ciento de los hogares y en Córdoba y Buenos Aires superan el 30 por ciento. Cómo se verán afectados.

 

Desde hace varios años asistimos a un proceso de inquilinización, fundamentalmente en los grandes centros urbanos. En ciudades como La Plata, Rosario o Santa Fe, ya representan más del 20 por ciento de los hogares, en otras ciudades como Córdoba y Buenos Aires, superan el 30 por ciento. Es decir que la problemática inquilina afecta a una porción importante de la sociedad. Esta realidad, sumada a la lucha de muchas organizaciones de inquilinos a lo largo del país, logró visibilizar la problemática. Así, el pasado 11 de junio se dio sanción definitiva en el Senado a la llamada ley de alquileres.

 

Esta ley es un gran avance por muchos motivos. Entre ellos, porque comienza a establecer pautas en un sector absolutamente desregulado. Por ejemplo, durante muchos años existió una indexación semestral de hecho de los contratos, a pesar de estar expresamente prohibido, con criterios subjetivos como las expectativas de inflación de propietarios e inmobiliarias. La nueva ley establece que los ajustes serán anuales, a través de un índice que contemple en partes iguales la evolución de inflación y salarios. Es decir, que los ajustes serán por criterios objetivos y ya no subjetivos. Esta regulación, sumada a la extensión mínima de los contratos a tres años, contribuirá a generar una mayor estabilidad en el precio de los alquileres, a la par que los vincula con la evolución general de los precios de la economía, contribuyendo a generar un sistema de precios más transparente y sólido, y reduciendo la incertidumbre para inquilinos y propietarios derivada de la falta de regulación del sector.

 

Para analizar el impacto de esta nueva regulación, el CEPA construyó un modelo de un contrato de alquiler que comienza en enero de 2017, y comparó dos escenarios posibles: uno con los precios de mercado relevados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, y otro si los ajustes se hubieran realizado mediante un promedio entre inflación y salarios. Así, se observa que los alquileres, en el escenario con precios de mercado, se incrementan por encima del índice entre salarios e inflación, dada la estructura de los contratos de alquiler y sus ajustes semestrales. En el modelo planteado, cerca de la finalización del plazo del contrato de tres años, la diferencia entre ambos escenarios se estira hasta los 2.700 pesos. Es decir que un contrato que hubiera ajustado con la regulación propuesta por la ley pagaría, a fines de 2019, 12.792 pesos en promedio por un departamento de 2 ambientes en CABA, mientras que, con la metodología de ajuste del mercado, pagó 15.471.

 

Esa importante diferencia, cercana al 20 por ciento del precio de alquiler, se explica por la estructura de contratos con ajustes semestrales versus los anuales y, además, porque en el caso del escenario del contrato regulado, se vincula el ajuste del precio a la evolución nominal de los precios de la economía, moderando las fluctuaciones propias de un mercado desregulado.

 

Otra de las nuevas regulaciones que plantea la ley es la obligatoriedad de registrar los contratos ante AFIP. Esta regulación es central. Por un lado, permitirá a inquilinos realizar la deducción para el pago del impuesto a las Ganancias, siendo que hasta ahora pocos podían hacerlo por el alto nivel de informalidad en el que se encontraba el sector. Pero, además, debemos considerar otra cuestión. Los análisis socioeconómicos de las poblaciones inquilinas y rentistas muestran que los mercados de alquileres, bajo la actual situación, producen una dinámica regresiva en términos de distribución del ingreso debido a la distribución desigual de la renta. Un análisis realizado por el CEPA sobre la base de la EPH-INDEC detectó que, en el AMBA, más del 80 por ciento de la renta producida por alquileres es apropiada por el 20 por ciento de la población de mayores ingresos. La registración establecida por la ley permitirá dotar de una mayor progresividad a la recaudación tributaria.

Sin dudas, la nueva ley de alquileres implica un gran avance ya que establece la formalización de un mercado hasta ahora sumamente desregulado. Así, se genera una mayor estabilidad de precios, una mejora de la recaudación tributaria y la distribución del ingreso.

 

* Sociólogo, docente e investigador del Centro de Economía Política Argentina (CEPA)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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